Wenn ein Angehöriger stirbt und Sie als potenzieller Erbe infrage kommen, gilt es viele Formalitäten zu klären. Allen voran stellt sich die Frage, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen möchten. Darüber hinaus spielt es eine wesentliche Rolle, ob Sie als Alleinerbe eingetragen sind oder es Miterben gibt. Auch Kosten, die im Hinblick auf die Erbschaftssteuer mit dem Erbantritt verbunden sind sowie der weitere Verbleib der Immobilie bedürfen einer genauen Betrachtung.
Das Erbe annehmen oder ausschlagen?
Der Tod einer nahestehenden Person kommt einer emotionalen Ausnahmesituation gleich. Vor einem derartigen Hintergrund rationale Entscheidungen zu treffen, kann für Hinterbliebene eine Herausforderung darstellen. Dennoch sollten Sie sich als Immobilienerbe oder als Erbengemeinschaft beizeiten die Frage stellen, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen möchten. Im Falle eines Erbantritts müssen Sie zunächst nicht aktiv werden. Anders verhält es sich, wenn Sie das Erbe ausschlagen wollen. Eine solche Entscheidung kann sinnvoll sein, etwa wenn der Erblasser verschuldet war und die Tilgungssumme den Verkaufswert der Immobilie übersteigen würde. Da Sie als Erbe mit Ihrem Privatvermögen haften, kann ein Erbantritt im Schuldenfall schwerwiegende finanzielle Folgen nach sich ziehen. Damit es gar nicht erst so weit kommt, haben Sie als potenzieller Immobilienerbe gemäß § 1944 BGB nach Bekanntgabe der Erbschaft sechs Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen. Hatte der Erblasser seinen Wohnsitz im Ausland oder hält sich ein Erbe im Ausland auf, verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Lässt sich die Schuldensituation des Verstorbenen in diesem Zeitraum nicht eindeutig klären, empfiehlt es sich bei Gericht eine Nachlassverwaltung zu beantragen, um Ihr Privatvermögen zu schützen.
Das Erbe ausschlagen und das Nachlassgericht informieren
Leider ist es nicht möglich, nur einen Teil des Erbes anzunehmen. Vielmehr gilt der Grundsatz „Alles oder nichts“, weshalb es umso wichtiger ist, den gesamten Nachlass auf Herz und Nieren zu prüfen. Legen Sie dem Grundbuchamt hierzu das notarielle Testament vor und fordern Sie einen Grundbuchauszug an, aus dem hervorgeht, ob und in welchem Umfang die Immobilie mit Grundschulden belastet ist. Auskunft über weitere Schulden und vorhandenes Vermögen erhalten Sie bei der Bank des Verstorbenen. Um die Konten einzusehen, ist die Vorlage des Testaments ebenfalls erforderlich, sofern Sie nicht über eine geltende Konto- oder Vorsorgevollmacht verfügen. Neben einer Verschuldung des Erblassers gibt es noch weitere Gründe, die dafür sprechen können, das Erbe auszuschlagen: Etwa, wenn die Erbimmobilie einen hohen Sanierungsbedarf aufweist oder die Erben selbst verschuldet sind. Sind Sie nach gründlicher Überlegung zu dem Schluss gekommen, das Erbe auszuschlagen, müssen Sie beim zuständigen Nachlassgericht vorstellig werden und dort Ihren Personalausweis (alternativ Reisepass mit gültiger Meldebescheinigung) sowie die Sterbeurkunde des Erblassers vorlegen. Des Weiteren sind Sie verpflichtet, das Nachlassgericht über die Namen, Adressen und Geburtsdaten weitere Verwandter und gegebenenfalls eigener Kinder zu informieren.
Das Erbe annehmen und den Erbschein beantragen
Sie haben sich dazu entschieden, das Erbe anzutreten? In diesem Fall sollten Sie keine Zeit verlieren und beim Nachlassgericht im Wohnort des Verstorbenen den Erbschein beantragen. Um diesen zu erhalten, legen Sie der Behörde die Sterbeurkunde sowie je nach Verwandtschaftsgrad auch die Geburts- oder Heiratsurkunde und das Testament vor. Den Erbschein benötigen Sie zudem, um die Eigentumsumschreibung im Grundbuch beim zuständigen Grundbuchamt vornehmen zu lassen, wonach Sie als neuer Eigentümer gelten. Außerdem ist es ratsam, möglichst schnell alle Unterlagen betreffend der Erbimmobilie zusammenzutragen. Hierzu zählen beispielsweise Versicherungsunterlagen, aber auch Handwerkerrechnungen, die den bisherigen Wartungsverlauf widerspiegeln. Wenn die weitere Nutzung der Immobilie noch nicht abschließend geklärt ist, weil beispielsweise innerhalb der Erbengemeinschaft Unstimmigkeiten bestehen oder Sie sich noch nicht sicher sind, ob eine Eigennutzung, ein Hausverkauf oder eine Hausvermietung die beste Lösung ist, ist es umso wichtiger, sich um den Werterhalt der Erbimmobilie zu kümmern. Dies meint regelmäßiges Lüften und moderates Beheizen der Räumlichkeiten, das Kehren und Streuen des Bürgersteiges zur Unfallvermeidung sowie die Durchführung von wiederkehrenden Wartungsarbeiten von Heizungs-, Wasser- und Abwasseranlagen.
Die Immobilienverwaltung als Alleinerbe, Miterbe oder Erbengemeinschaft
Wenn Sie die Erbschaft als Alleinerbe antreten, haben Sie bei der Immobilienverwaltung weitestgehend freie Hand. Anders verhält es sich, wenn Miterben vorhanden oder Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind. Eine zweiteilige Erbengemeinschaft kann beispielsweise aus dem Ehepartner des Verstorbenen sowie drei gemeinsamen Kindern bestehen, wobei beiden Parteien ein Erbteil von fünfzig Prozent zusteht. Da ein Haus in seiner Gesamtheit schlecht teilbar ist, muss innerhalb der Erbengemeinschaft über den Verbleib der Immobilie entschieden werden. Ist ein Hausverkauf die beste Lösung, kommt eine Vermietung infrage oder möchte ein Miterbe selbst in das Haus einziehen? Da eine Erbengemeinschaft nicht zwangsläufig kooperative Miterben voraussetzt, kann sich die Klärung dieser Fragen mitunter als schwierig und langwierig erweisen. Was also passiert, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht auf eine Lösung einigen kann, die im Sinne aller Beteiligten ist? Eine Möglichkeit ist die sogenannte Teilungsversteigerung, die häufig in Betracht gezogen wird, wenn lediglich einer der Erben mit dem Verkauf des Hauses einverstanden ist. Eine Teilungsversteigerung ist beim zuständigen Amtsgericht zu beantragen, birgt unter Umständen jedoch den Nachteil, das ein zu niedriger Verkaufspreis erzielt wird.
Sind alle Miterben willig, über den Immobilienverbleib gemeinsam zu entscheiden, stehen Ihnen als Immobilienerbe folgende Optionen zur Verfügung:
1. Die Erbimmobilie verkaufen
Ein Immobilienverkauf bietet sich an, wenn keiner der Miterben die Immobilie selbst bewohnen oder anderweitig nutzen möchte und eine Vermietung ebenfalls nicht infrage kommt. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn alle Miterben bereits über eigenes Wohneigentum verfügen oder in großer Entfernung zur Erbimmobilie wohnen. Wird die Erbimmobilie verkauft, können zunächst alle bis dato entstandenen Kosten von der Verkaufssumme getilgt werden, bevor der restliche Verkaufserlös jedem Miterben anteilig ausgezahlt und die Erbengemeinschaft in Zuge dessen aufgelöst wird.
2. Die Erbimmobilie vermieten
Eine Vermietung der Erbimmobilie setzt voraus, dass sich die Mitglieder der Erbengemeinschaft gemeinsam für die Verwaltung der Mietimmobilie einsetzen und sich über ihre Rechte und Pflichten als zukünftige Vermieter im Klaren sind. Die Erbengemeinschaft besteht so weiter fort und entscheidet gemeinsam über die Verwendung der monatlichen Mieteinnahmen, die zum einen der Instandhaltung der Erbimmobilie dienen und zum anderen eine regelmäßige Einnahmequelle darstellen. Eine Vermietung empfiehlt sich immer dann, wenn innerhalb der Erbengemeinschaft keine Unstimmigkeiten bestehen und sich die Erbimmobilie in einem guten Zustand befindet.
3. Die Immobilie selbst nutzen und eine Ausgleichszahlung leisten
Möchte einer der Miterben selbst in die Erbimmobilie einziehen oder sie allein bewirtschaften, ist dieser verpflichtet, seine Miterben auszuzahlen. Damit hier eine gerechte Einigung erzielt wird, ist eine professionelle Immobilienbewertung durch einen erfahrenen Sachverständigen unverzichtbar. Die Selbstnutzung bietet sich allerdings nur dann an, wenn der zukünftige Immobiliennutzer über die nötigen finanziellen Mittel verfügt und in der Lage ist, die Ausgleichszahlung an seine Miterben ohne Verzug zu leisten, wodurch die Erbgengemeinschaft automatisch endet.
Ein Kapitel für sich: Die Erbschaftssteuer
So viel zu den verschiedenen Möglichkeiten, die Ihnen als Alleinerbe oder Teil einer Erbengemeinschaft zur Verfügung stehen. Bleibt noch die allgegenwärtige Frage nach der Erbschaftssteuer. Grundsätzlich unterliegen alle Erbschaften der Steuerpflicht, jedoch gibt es bezüglich der Freibeträge Ausnahmen. Wer eine Immobilie geerbt hat und anschließend mindestens zehn Jahre darin wohnt, ist von der Erbschaftssteuer befreit. Ein steuerfreies Erbe kann zudem möglich sein, wenn sich die Erbsumme in einem Rahmen von 20.000 bis 500.000 Euro bewegt, wobei das Verhältnis zum Erblasser bei der Berechnung der Erbschaftssteuer eine wesentliche Rolle spielt. Neben der Erbschaftsteuer kann bei einem Verkauf der Erbimmobilie auch die Spekulationssteuer anfallen. Detaillierte und weiterführende Informationen zum Thema Erbschaftssteuer finden Sie bei IMMO-DACH-NEWS im folgenden Blogartikel:
Erbschaftssteuer: Diese Kosten kommen im Erbfall auf Sie zu
